Massachusetts stelt regel voor shared appreciation mortgages, NCLC wil ruimere bescherming

Wat er gebeurde

De nieuwe regel van het kantoor van de procureur-generaal verduidelijkt wanneer non-profit SAM-verstrekkers kunnen worden vrijgesteld van claims onder de Massachusetts consumentenbeschermingswetten. De regel is per 6 november 2026 van kracht.

De regeling vereist onder meer duidelijke meldingen. Lenders moeten prominent vermelden wat het maximale bedrag is dat een huiseigenaar mogelijk moet terugbetalen. Dat moet helpen tegen onverwacht hoge aflossingen die kunnen ontstaan bij verkoop, overdracht of herfinanciering.

De maatregel komt voort uit een wetswijziging in het economische ontwikkelingspakket van november 2024. Die wet gaf bepaalde non-profit SAMs een ruime vrijstelling van aansprakelijkheid. BlueHub Capital wordt als voorbeeld genoemd van het model dat door die wet is geraakt.

SAM-constructies combineren meestal een vaste eerste hypotheek met een tweede hypotheek die meebeweegt met de waardeontwikkeling van de woning. Omdat het aflosbedrag van die tweede hypotheek variabel is, kunnen huiseigenaren bij uittreding geconfronteerd worden met grote, onverwachte betalingen.

De National Consumer Law Center (NCLC) prijst de nieuwe regels als bescherming tegen het BlueHub-model. Tegelijkertijd waarschuwt de NCLC dat de regel geen eind maakt aan soortgelijke risico’s bij andere producten, zoals home equity investments (HEI). HEI's geven geld vooruit in ruil voor een deel van toekomstige waardestijging, en kunnen ook leiden tot grote, eenmalige verplichtingen.

De zaak Humes tegen BlueHub Capital wordt genoemd als aanleiding. In die rechtszaak oordeelde de rechtbank dat BlueHub meerdere leningswetten had overtreden en werd de groepseis door de rechtbank toegelaten. De procureur-generaal van Massachusetts heeft ook al actie ondernomen tegen een HEI-aanbieder, Hometap, wegens vermeende overtredingen van consumentenregels.

In andere rechtszaken en handhavingszaken in het land zijn HEI-aanbieders ook bekritiseerd. Een hof in het westen van de Verenigde Staten oordeelde onlangs dat Unison’s HEI-product onder die staat als een reverse mortgage kon gelden. Ook sloot HEI-aanbieder Unlock een schikking met de procureur-generaal van Minnesota over mogelijke schendingen van rente-, disclosure- en vergunningregels.

Bedrijven in de sector zeggen zich over het algemeen te kunnen verenigen met strengere regels. Zij wijzen op een wettelijke kader in Illinois als mogelijk model en zeggen dat universele regels waarschijnlijk komen.

Waarom dit telt

Voor beleggers betekent dit dat SAM- en HEI-producten onder meer toezicht en transparantie krijgen. Dat kan invloed hebben op de manier waarop deze bedrijven producten aanbieden en op hun juridische risico’s.