VantageScore 4.0 maakt meer huizenkopers mogelijk, maar VS heeft meer huizen nodig

Wat er gebeurde

De FHFA keurde VantageScore 4.0 en FICO 10T goed in 2022. In juli 2025 kwam er een interim transition policy die VantageScore 4.0 toestaat voor Enterprise-loans. Na een beperkte uitrol dit voorjaar en deze zomer kregen alle goedgekeurde Fannie Mae- en Freddie Mac-leners in september toegang.

VantageScore 4.0 gebruikt trended credit data. Het kijkt naar hoe schuldbalansen, benutting en aflossingen veranderen in de tijd, in plaats van naar één momentopname. Het kan ook huur- en nutsbetalingen meenemen als die in het kredietdossier staan. Dat helpt vooral consumenten met dunne kredietdossiers.

VantageScore stelt dat het model tot 33 miljoen meer volwassenen kan scoren dan traditionele modellen. Een eigen analyse van VantageScore identificeerde bijna 5 miljoen consumenten die als mortgage-ready worden gezien.

Een Urban Institute-analyse van ongeveer 27,5 miljoen Fannie Mae-leningen vond dat alle drie de modellen goed waren in het rangschikken van risico. Zowel VantageScore 4.0 als FICO 10T vingen meer defaults in de risicovolste deciel dan Classic FICO. FICO 10T ving de meeste van deze defaults.

Rocket Mortgage kondigde in september aan VantageScore 4.0 als preferred model te gebruiken voor in aanmerking komende retailleningen. Dat besluit volgde op circa vier maanden testen over 1,4 miljoen credit reports. Rocket zei dat meer klanten kwalificeerden en dat bespaarde klanten gemiddeld ongeveer $1.600 bij de afsluiting.

Het model vervangt geen traditionele underwriting. Inkomen, debt-to-income, loan-to-value, reserves, werkstabiliteit en onderpand blijven bepalend voor een lening. De GSEs hebben guardrails ingesteld, zoals het verplicht gebruiken van één model voor alle leners op een lening en het publiceren van prijsstelling per model. Onafhankelijke analisten waarschuwden dat het kiezen van het hogere cijfer tussen modellen bias in defaultpercentages kan introduceren.

De mogelijke toename van gekwalificeerde kopers botst op een krap aanbod. Schattingen van de woningtekorten lopen uiteen van ongeveer 3,7 miljoen volgens Freddie Mac tot 4,7 miljoen volgens Zillow. Een White House-analyse zei dat er grofweg 10 miljoen meer eengezinswoningen hadden kunnen zijn als na 2008 op historisch tempo was doorgebouwd.

Onderzoek naar lokale hervormingen toont dat supply wel kan reageren. Tussen 2017 en 2022 groeide de woningvoorraad in Minneapolis met 12 procent en stegen de huren 1 procent. De rest van Minnesota groeide 4 procent en zag huren stijgen 14 procent. Dat is gekoppeld aan beleidsveranderingen zoals het schrappen van parkeerverplichtingen.

Waarom dit telt

Voor beleggers betekent dit dat het potentiële kopersbestand groter kan worden door verbeterde scoring. Als er echter niet genoeg woningen bijkomen, vertaalt extra vraag zich vooral in prijsdruk in plaats van in meer transacties of nieuwbouw.