Woningmarkt 2026: oudere, rijkere kopers domineren en teruggave woningbezit stijgt

Wat er gebeurde

Het rapport bestrijkt kopers en verkopers die tussen juli 2025 en juni 2026 afsloten. De markt liet iets meer aanbod zien, maar bleef onbetaalbaar voor huishoudens met een inkomen onder 75.000 dollar.

De gemiddelde hypotheekrente in die periode was 6,33 procent. Rentes daalden kort onder de 6 procent vroeg in 2026, maar stegen daarna weer. Daardoor ontstond er slechts een korte betaalbaarheidsperiode voor starters.

De typische koper is 58 jaar. Herhaalaankopers zijn gemiddeld nog ouder, 62 jaar. Hun mediane huishoudinkomen steeg naar 127.000 dollar van 111.700 dollar. Dertig procent van de herhaalaankopers betaalde volledig contant.

Veel herhaalaankopers gebruiken lange opgebouwde eigenwoningwaarde om te verhuizen om redenen zoals dichter bij familie wonen. Een meerderheid van verkopers verhuisde naar grotere of nieuwere woningen. Eigenaren bezaten hun woning gemiddeld 12 jaar voor verkoop, de langste periode die het onderzoek registreerde.

Het aandeel starters klom licht naar 22 procent, van een recordlaag van 21 procent het jaar ervoor. De mediane leeftijd van starters is 40 jaar, ver boven de late twintig in de jaren tachtig. NAR schat dat uitstel van kopen met een decennium kan leiden tot ongeveer 150.000 dollar aan gemiste vermogensgroei.

Een recordaandeel van 10 procent van de starters betaalde volledig contant. NAR koppelt dit aan vermogensoverdracht van oudere generaties, waardoor ontvangers financiering kunnen omzeilen.

De huiseigendomsgraad voor mensen onder 35 daalde vier jaar op rij tot 37 procent, terwijl die voor 50-plussers boven 70 procent blijft. Censusgegevens laten zien dat huishoudens van 25 tot 34 jaar tussen 2021 en 2024 met meer dan 700.000 groeiden, maar dat het aantal huiseigenaren in die groep slechts met circa 65.000 toenam. Het eigendomscijfer in die groep zakte van 41,6 procent naar 40,4 procent.

Meer jonge volwassenen wonen bij familie om te sparen. In 1993 woonde 12 procent van de starters nog bij ouders voor aankoop. In 2026 is dat 21 procent.

Veruit de meeste kopers gebruiken een makelaar of broker, 90 procent. Voor verkopers is dat 92 procent. Voorverkoop door eigenaren zonder makelaar blijft laag op 5 procent.

Demografisch identificeerden 85 procent van de kopers zich als White of Caucasian. Andere groepen waren kleiner vertegenwoordigd. Zeventien procent van recente kopers of iemand in hun huishouden was veteraan en 2 procent was actief dienstlid.

Waarom dit telt

Voor beleggers in woninggerelateerde sectoren betekent dit dat vraag en prijs vooral worden bepaald door oudere, kapitaalkrachtige huiseigenaren en door kopers met externe vermogenssteun. Dat kan leiden tot blijvende krapte aan betaalbaar aanbod en hogere nadruk op producten en diensten voor verhuizen, multigenerationeel wonen en co-buying.